ارسال : روابط عمومی

مدیریتی

دو پدیده نگران‌كننده در توسعه كلان‌شهرها
تاریخ: 21/10/1392
زمینه: سایر...
ارائه دهنده: حسین عبده تبریزی
 
درحالی‌كه كشور درگیر حل معضل ركود تورمی است، دو پدیده بارز ساخت‌وساز در كلان‌شهرها كمتر مورد بحث قرار می‌گیرد: نرخ بالای تخریب ساختمان‌ها و مازاد ساخت (overbuilt). هر دو پدیده ناشی از الگوی اداره شهرهای دهه 70 تهران است. مدل مدیریت شهری تهران مبتنی بر نظریه «خودگردانی» از محل فروش تراكم، كاربری و زمین با سرعت به همه شهرهای كشور تسری یافت. بازشناسی «شهرداری‌ها» از «بنگاه‌های اقتصادی» انتفاعی بخش خصوصی كشور دشوار شد. هدف شهرداری‌ها كسب حداكثر نقدینگی برای اجرای حداكثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه‌ جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. فروش زمین به بالاترین قیمت در نهایت به فروش زمین با بارگذاری حداكثر تراكم انجامید. غیر از انبوهی از ناملایمات و مشكلات این رویكرد توسعه‌ای، در حوزه اقتصاد مسكن، چنین رویكردی به دو سرانجام نگران‌كننده انجامیده است. موضوع را با نمونه تهران دنبال می‌كنیم. نرخ تخریب بالا حاصل سیاست فروش تراكم بوده است. مالكان مجموعه‌های ویلایی یا 2 یا 3 طبقه دریافتند كه در تعریف اقتصاد ساخت‌وساز، فرصت سود خوبی نهفته است. تبدیل ساختمان‌های موجود در شهر تهران به ساختمان‌های 6 طبقه، با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تراكم و تغییر كاربری) برای خانوارها و كسب‌وكارها سودآور شد. شهرداری نیز از این محل منابع مالی كافی برای اجرای پروژه‌های سنگین عمرانی در شهرها به‌دست می‌آورد. غیر از نتایج اسف‌بار ترافیكی، آلودگی و نادیده‌گرفتن حقوق شهروندی حاصل از این نوع توسعه شهری، آنچه مغفول ماند آن بود كه ده‌ها میلیارد دلار از ثروت كشور به‌نام «آبادانی» و «توسعه شهری» نابود شد. خانوارها و كسب‌وكارها در پی كسب سود (كه البته حق آنها است) ساختمان‌هایی را تخریب كردند كه می‌توانست 100 سال دوام داشته باشد: از ساختمان‌های دهه 40 كه هنوز می‌تواند سال‌ها عمر كند صحبت نمی‌كنم؛ ساختمان‌های 3، 5، 10 یا 20 ساله‌ای تخریب شدند كه حداقل می‌توانستند 50 سال دیگر دوام داشته باشند. «شوراهای شهر» و «شهرداری‌ها» این ضوابط را به‌گونه‌ای تعریف كرده بودند كه برای مالكان سودآور باشند، هرچند كه چنین تخریبی از دیدگاه اقتصاد ملی ویرانگر بود و دولت‌ها و مجلس نیز با این ویرانگری كه به‌نام توسعه شهری شكل می‌گرفت و می‌گیرد، مخالفت نكردند. به‌راستی دولتمردان ایران كه در شرایط فعلی به‌دنبال یك میلیارد دلار از این بخش اقتصاد به آن بخش و از این منطقه به آن منطقه و از این ابزار بدهی به آن ابزار سرك می‌كشند، چگونه اجازه می‌دهند ده‌ها میلیارد دلار از ثروت ملی نابود شود؟ در كجای دنیا چنین برنامه ویرانی و تخریب گسترده‌ای مجوز اجرا می‌یابد؟
كدام كشور و كدام مسوول در دنیا اجازه می‌دهد ساختمان‌هایی با عمر كم (كه كل موجودی آن روی صفحه جغرافیای ایران بیش‌از 50درصد از كل ثروت ملی را تشكیل می‌دهد) تخریب شود و ثروت ملی از مجرای مقررات نامناسب نابود شود؟ در كنار پدیده نرخ بالای تخریب، كلان‌شهرها با مصیبت «مازاد ساخت» روبه‌رو هستند.
طبق گزارش مركز آمار، تهران 470 هزار واحد خالی دارد و پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه سال اخیر حداقل 650 هزار واحد است. یعنی تا پایان سه سال آتی 12/1 میلیون واحد مسكونی به موجودی 3/2 میلیون واحد مسكن تهران اضافه خواهد شد. چنین عرضه عظیمی توسط بازار قابل‌جذب نیست‌ و بیم آن می‌رود كه برای سال‌ها در كلان‌شهرها، موجودی بزرگی از مسكن خالی بماند. از دیدگاه اقتصاد ملی، میلیاردها دلار زیان نیز از این مجرا متوجه کشور است. به‌دلیل نبود اطلاعات و علاقه شهرداری‌ها به كسب درآمد تراكم و كاربری بیشتر، به‌نظر می‌رود سرمایه‌گذاران گمراه شده‌اند و در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری كرده‌اند كه در سال‌های دورتر، بازده مناسب نخواهند داشت. شهرداری‌ها اطلاعات زیادی در مورد واحدهای مسكونی در اختیار دارند و باید این اطلاعات را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهند تا تصمیمات درست اخذ کنند.
صاحب این قلم، از 10 سال قبل به‌طور دائمی در مورد تعداد مازاد واحدهای تجاری و كاهش قیمت آنها هشدار داده بود. اكنون به‌نظر می‌رسد كه در كلان‌شهرها، پدیده مازاد ساخت به واحدهای مسكونی نیز تسری یافته است. اگر آنچه گفته شد صحت داشته باشد، درآمد شهرداری‌ها در كلان‌شهرها نیز در سال‌های پیش‌رو با چالش جدی مواجه است و آنها ناچارند به‌سمت كاهش پروژه‌های عمرانی و اخذ عوارض سالانه حركت كنند تا بتوانند شهرها را به‌طور مناسبی حفظ و نگهداری كنند. خلاصه كنیم: كلان‌شهرها پر از مشكل هستند. شهرداران كلان‌شهرها حجم عظیمی از كار و مسوولیت را برعهده دارند. تلاش‌هایی گسترده كرده‌اند كه باید مبنای نظری و چارچوب تئوریك معقول‌تری پیدا كند. دو پدیده «تخریب زودهنگام ساختمان‌ها» و «مازاد ساخت» میلیاردها دلار هزینه به اقتصاد ملی تحمیل می‌كند. هیچ كشوری و از جمله ایران آنقدر ثروتمند نیست كه تن به تحمل چنین هزینه‌هایی بدهد. شهرداران كلان‌شهرها با ارائه آمار صحیح ‌باید سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در شهرهای دارای مازاد ساخت برحذر دارند و با جلوگیری از تخریب زودهنگام، ثروت مستقر در شهرهای خود را حفظ کنند. وقت آن است كه در كلان‌شهرها، هزینه‌ها از مسیر دشوار دریافت عوارض شهری سالانه تامین شود و حجم پروژه‌های عمرانی متناسب با ظرفیت درآمدی شهرها کاهش یابد.